Mietrecht im Todesfall

Nicht jeder Mensch lebt im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung, sondern viele Menschen wohnen zur Miete. Wenn ein Mieter dann verstirbt, muss relativ schnell entschieden werden, was mit der gemieteten Wohnung geschehen soll. Die entscheidenden Regelungen hierzu enthält das Mietrecht. Dieses unterscheidet prinzipiell zwei Fälle: der verstorbene Mensch hat zusammen mit anderen die gemietete Wohnung oder das Haus bewohnt, oder er oder sie war der alleinige Bewohner.

Nutzung der gemieteten Wohnung durch mehrere Personen

Wenn mehrere Personen dauerhaft die gemietete Wohneinheit gemeinschaftlich genutzt haben, so haben die Mitbewohner gemäß dem geltenden Mietrecht die Wahl, ob sie die Wohneinheit weiter nutzen wollen oder aber mittels eines Sonderkündigungsrechts aus dem Mietvertrag austreten wollen. Diese Mitbewohner haben auch Vorrang vor eventuell vorhandenen Erben, die sich für die gemietete Wohneinheit zur eigenen Nutzung interessieren.

Entscheiden sich die Mitbewohner zur Kündigung, so erlaubt das Sonderkündigungsrecht, dass sie innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalls den Mietvertrag kündigen. Die Kündigungsfristen, die im Mietvertrag vereinbart sind, treten dabei außer Kraft.

Alleinige Nutzung der Wohnung durch den verstorbenen Menschen

Hat der Verstorbene allein gelebt und keine Mitbewohner gehabt, so können als nächstes die Erben bestimmen, was mit der Mietwohnung geschehen soll. Unter den Erben hat der Ehepartner oder Lebensgefährte den Vorrang bei der Entscheidung, die Wohnung weiter zu nutzen oder aber zu kündigen. Entscheidet er oder sie sich für eine Weiternutzung, so wird der Vertrag auf diese Person umgeschrieben. Bedenken sollte man dabei allerdings, dass dann auch sämtliche Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters gegenüber dem Vermieter auf den neuen Nutzer übergehen, dieser also zum Beispiel eventuell vorhandene Mietrückstände begleichen muss.

Wenn der Ehegatte oder Lebenspartner die Wohnung des Verstorbenen nicht selbst nutzen wollen, so können als nächstes die Kinder und weitere Familienangehörige entscheiden, ob sie die gemietete Wohneinheit in Anspruch nehmen wollen.

Findet sich kein Erbe, der die Wohneinheit übernehmen möchte, so kann sie mit dem Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todes gekündigt werden. In diesem Fall hat die Familie die Pflicht, den Haushalt aufzulösen und die Wohneinheit in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben.

Rechte des Vermieters im Todesfall eines Mieters

Grundsätzlich bedeutet der Tod eines Mieters nicht, dass die Wohnung wieder frei ist und der Vermieter frei darüber verfügen kann. Die Mitbewohner und die Erben haben das Recht der Weiternutzung, wenn sie dies wünschen. Sie müssen den Vermieter allerdings innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todes über eine Kündigungsabsicht informieren.

Übernehmen sie die Wohnung, so gehen auch alle Verpflichtungen an sie über, und der Vermieter hat das Recht, Rückstände oder Reparaturen von Schäden, die der Verstorbene verursacht hat, von ihnen einzufordern.

Der Vermieter muss die zum Eintritt in den Mietvertrag berechtigten Personen grundsätzlich als neue Mieter akzeptieren. Er kann nur dann seinerseits von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn er zwingende Gründe vorweisen kann, den Mieter abzulehnen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der neue Mieter ein Haustier hat oder einer besonderen Lärm erzeugenden Beschäftigung wie der eines Musikers nachgeht.

Beratung bei Problemen

Untere Umständen liegen die Verhältnisse im Einzelfall etwas kompliziert, so dass die Hinterbliebenen unsicher sind, welche Rechte und Pflichten sie denn nun eigentlich haben, zu welchen Zahlungen sie verpflichtet sind und wie lange zum Beispiel die Miete weiter gezahlt werden muss. Ehe sie sich von einem aggressiven Vermieter einschüchtern lassen und voreilig rechtskräftige Dokumente unterschreiben oder Zahlungen leisten, sollten sie sich deshalb beraten lassen. Dazu gibt es einerseits Mietervereine, die diese Beratung oft kostenlos anbieten. Man kann aber auch die Beratung durch einen Anwalt wählen, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat.